> ## Content Index
> Fetch the complete content index at: https://www.meridyenborsa.com/llms.txt
> Use this file to discover other available public pages before exploring further.

# P/FFO nedir? REIT'lerin F/K'sı
- URL: https://www.meridyenborsa.com/akademi/p-ffo/
- Published: 2026-11-10T23:24:00.000Z
- Updated: 2026-11-11T00:58:40.000Z
- Description: P/FFO, bir REIT'in 1 dolarlık yıllık nakit kârına ödenen fiyattır. FFO'nun nasıl hesaplandığını ve F/K'nın gayrimenkul şirketinde neden yanılttığını gör.
- Author: Berke Aliyazıcıoğlu
- Tags: Temel Analiz, #akademi

P/FFO, yatırımcının bir REIT'in her 1 dolarlık yıllık nakit kârı için kaç dolar ödediğini gösterir. ABD REIT'lerinde F/K yerine kullanılır. İngilizcesi *Price-to-Funds From Operations*'tır.

**REIT**, kira getirisi olan binalara sahip olan şirkettir. Türkçesi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO), İngilizcesi *Real Estate Investment Trust*'tır.

## FFO nedir?

FFO, REIT'in kira işinden kazandığı nakit kârdır. İngilizcesi *Funds From Operations*'tır.

## Neden F/K yerine kullanılır?

Muhasebe, binaları her yıl değer kaybediyormuş gibi gösterir ve kârdan amortisman düşer. Ama bu gider için kasadan para çıkmaz ve iyi bakılan binalar çoğu zaman değer kaybetmez. Bu yüzden REIT'lerin net kârı olduğundan düşük, F/K'sı ise olduğundan yüksek görünür. FFO bu amortismanı kâra geri ekler.

## Formül

```
FFO   = Net kâr + Amortisman
P/FFO = Piyasa değeri ÷ Son 12 ayın FFO'su

```

Resmi tanımda bina satışından gelen tek seferlik kâr da çıkarılır. Burada mantığı görmek için basit hali yeterli.

![FFO ve P/FFO formül kartı](https://storage.ghost.io/c/e7/fa/e7fafc27-92f5-4254-a4d2-80670dd30585/content/images/2026/11/p-ffo-1-v2.webp)

## Örnek

REIT'in net kârı 50 milyon dolar, amortismanı 70 milyon dolar.

```
FFO = 50 + 70 = 120 milyon dolar

```

Piyasa değeri 1,8 milyar dolar.

```
P/FFO = 1.800 ÷ 120 = 15
F/K   = 1.800 ÷ 50  = 36

```

Yatırımcılar, REIT'in 1 dolarlık yıllık nakit kârına ortak olmak için 15 dolar ödüyor. F/K'ya bakılsaydı şirket 36 ile çok daha pahalı görünürdü.

![Aynı REIT'te F/K 36, P/FFO 15](https://storage.ghost.io/c/e7/fa/e7fafc27-92f5-4254-a4d2-80670dd30585/content/images/2026/11/p-ffo-2-v2.webp)

## Akılda tut

- P/FFO, REIT'lerin F/K'sıdır ve aynı mantıkla okunur.
- REIT'leri kendi alt sektörüyle karşılaştır. Veri merkezi, depo ve ofis REIT'lerinin P/FFO'ları birbirinden çok farklıdır.
- AFFO daha gerçekçidir. FFO'dan binaların bakım masrafları da düşülerek bulunur. İngilizcesi *Adjusted Funds From Operations*'tır.
- REIT'lerin temettü dağıtım oranı da kâr yerine FFO'ya göre hesaplanır.

## Özet

FFO = net kâr + amortisman. P/FFO = piyasa değeri ÷ FFO. Amortisman REIT'lerin kârını olduğundan düşük gösterdiği için bu şirketlerde F/K yerine P/FFO kullanılır.

---

*Bu içerik eğitim amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir.*