P/FFO, yatırımcının bir REIT'in her 1 dolarlık yıllık nakit kârı için kaç dolar ödediğini gösterir. ABD REIT'lerinde F/K yerine kullanılır. İngilizcesi Price-to-Funds From Operations'tır.
REIT, kira getirisi olan binalara sahip olan şirkettir. Türkçesi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO), İngilizcesi Real Estate Investment Trust'tır.
FFO nedir?
FFO, REIT'in kira işinden kazandığı nakit kârdır. İngilizcesi Funds From Operations'tır.
Neden F/K yerine kullanılır?
Muhasebe, binaları her yıl değer kaybediyormuş gibi gösterir ve kârdan amortisman düşer. Ama bu gider için kasadan para çıkmaz ve iyi bakılan binalar çoğu zaman değer kaybetmez. Bu yüzden REIT'lerin net kârı olduğundan düşük, F/K'sı ise olduğundan yüksek görünür. FFO bu amortismanı kâra geri ekler.
Formül
FFO = Net kâr + Amortisman
P/FFO = Piyasa değeri ÷ Son 12 ayın FFO'su
Resmi tanımda bina satışından gelen tek seferlik kâr da çıkarılır. Burada mantığı görmek için basit hali yeterli.
Örnek
REIT'in net kârı 50 milyon dolar, amortismanı 70 milyon dolar.
FFO = 50 + 70 = 120 milyon dolar
Piyasa değeri 1,8 milyar dolar.
P/FFO = 1.800 ÷ 120 = 15
F/K = 1.800 ÷ 50 = 36
Yatırımcılar, REIT'in 1 dolarlık yıllık nakit kârına ortak olmak için 15 dolar ödüyor. F/K'ya bakılsaydı şirket 36 ile çok daha pahalı görünürdü.
Akılda tut
- P/FFO, REIT'lerin F/K'sıdır ve aynı mantıkla okunur.
- REIT'leri kendi alt sektörüyle karşılaştır. Veri merkezi, depo ve ofis REIT'lerinin P/FFO'ları birbirinden çok farklıdır.
- AFFO daha gerçekçidir. FFO'dan binaların bakım masrafları da düşülerek bulunur. İngilizcesi Adjusted Funds From Operations'tır.
- REIT'lerin temettü dağıtım oranı da kâr yerine FFO'ya göre hesaplanır.
Özet
FFO = net kâr + amortisman. P/FFO = piyasa değeri ÷ FFO. Amortisman REIT'lerin kârını olduğundan düşük gösterdiği için bu şirketlerde F/K yerine P/FFO kullanılır.
Bu içerik eğitim amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir.